发布时间： 2022-04-13 14:22:50 12月31日中午，2022“超越——丁祖昱评楼市”本年度新品发布会上海市区举办。易居（我国）公司控投有限责任公司CEO丁祖昱在演说中强调，房地产行业过多金融业化，造成现在领域遭遇困境。但是，房地产业仍是中国经济发展的“压舱石”，房地产行业也将再次是主导产业虫草强肾王。
而针对市场细分，丁祖昱觉得，“二手房层面如果不回稳，楼市也难以回稳；租赁销售市场层面最重要的是把账算清。”
12月31日，2022“超越——丁祖昱评楼市”本年度新品发布会上海市区举办。
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“房地产业过多金融业化，
造成领域遭遇困境”
丁祖昱强调，2021年上半年度，楼市局势以前一片大好，而到了后半年，市场虫草强肾王销售、股权融资大幅度下降，2021年7-11月总计股票操盘额度同期相比下降27.8%。这也是以往5年里从来没有过的，之前大部分全是后半年销售市场不但好于上半年度，也好于上一年同期。
海债务层面，2019年海债务的发售做到最高处，约4700多亿元，2020年降至3847亿，2021年则降到2527亿。房地产企业忽然发觉，海债务并不是一直可以借新还旧的。“当海债务不可以再借新还旧时，永续债不不断时，全部领域的风险性、工作压力就反映出来。”丁祖昱所言。
丁祖昱强调，导致这类现象的缘故包含诱因和内部原因两层面。诱因层面，去杠杆化实行层层加码，现行政策累加更改市场预测；内部原因层面，以往五年房地产企业过多追求经营规模，过多追求完美市场销售、股权融资、项目投资的迅速增加，表内负债表集中体现，“房地产业过多的财务化，造成今日领域遭遇困境。”
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“二手房不回稳，
楼市也难以回稳”
未来展望地产行业的将来，丁祖昱强调，预估未来五年，地产行业经营规模年平均10.6亿-12.7亿平方米，取平均数约11亿平方米，等同于2015年-2016年的水准，“未来五年，地产行业经营规模总产量或比2011年-2015年提升0.6%-20%，但比2016年-2020年降低16%-29%。”
“地产行业每一年商住楼成交量在15万亿上下，对比别的产业链，房地产业仍是中国经济发展的‘压舱石’，房地产行业也将再次是主导产业。”丁祖昱称。
而在二手房市场层面，丁祖昱强调，2021年后半年至今，许多城市商住楼交易量大跌，北京市、上海市、深圳市的交易量最大月和交易量最少月对虫草强肾王比，交易量的下跌超出50%；杭州市、重庆市、南京市、深圳的下跌则超出70%。与此同时，一些网络热点三四线城市的楼市关注度也迅速潮水退去。
除此之外，一部分城市二手房市场已进到冰度。以苏州为例子，2021年一手房交易量数据信息高过上海市，但二手房交易量经营规模只占一手房的30%，是关键城市中虫草强肾王占有率最少的，“这一状况中藏匿的风险性，很有可能被指导价所遮盖。由于指导价较为严重，大家都去抢新房子，而二手房无人过问。假如二手房无人过问，新房子交易量也将是沒有根本的空中阁楼；假如二手房不回稳，楼市也难以回稳。”
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“租赁领域最重要的是
把账算清”
从租赁领域的目的看来， 25个城市“十四五”保障性住房租赁住宅供货总体目标为545万件，数据很巨大。在其中，一部分城市租赁套数供货超出商品房的套数供货，包含北京市、上海市、广州市、深圳市。
虫草强肾王那麼，怎样完成这一总体目标？对于此事，丁祖昱以深圳为例子明确提出五个领域的提议：其一，租赁商业用地新创建租赁住宅；其二，提升产业基地配套设施的租赁用地占比；其三，非改租室内空间比较大，许多商业服务办公室、工业生产供货产能过剩，可将一部分改成租赁房；其四，让一部分社会化楼盘进到保障性住房租赁房内；其五，将闲置的、原本要市场销售的保障房转换成租赁房。
谈起房租层面，丁祖昱强调，2021年租赁销售市场房租增涨速率较快，而房租增涨的楼盘，关键聚集在范围比较大的高档公寓楼及其总面积低于20㎡的小户型房子楼盘。往往房租增涨，其两个关键因素取决于，供求失衡问题及其全国房价上涨传输至房租的增涨。
“租赁领域面临着的问题或是赢利问题。”丁祖昱称，现如今，公司在租赁方式上面有差异的调节和自主创新，例如多元化经营的方式更轻了，类似酒店餐厅管理机制；“二房东”方式下不做规模性了，逐渐做小、做散；除此之外，一部分轻资产方式和一些股票基金、投资者一同协作。但无论方式怎样，收益工作压力还比较大，租赁领域最重要的是把账算清。
北青报新闻记者 | 饶舒玮
